每年的这个时候,同样的信件都会如期而至。日本人在购买房屋时,不动产税、城市规划税等由房屋、土地产生的税务,也是必须考虑的一个问题。在日本,不动产税已经征收了60年,城市规划税也征收了50余年。如今,这些税种都已经相对成熟,并且深入人心。

在日本,不动产税和城市规划税都是对房屋和土地所有人征收的税种,属地方税。日本现行的不动产税制还包括诸多税种,有国税也有地税,有资产税也有所得税,有个税也有法人税,此外还包括赠与税、继承税、居民税等等。大致上,可以将日本的固定资产税制划分为保有税、取得税、转让税三大类型。

保有税方面,主要包括作为地方税征收的不动产税和城市规划税,此外还有暂停征收的地价税和特别土地保有税。

不动产税设立于1950年,是以土地、房屋及折旧资产等固定资产作为征税对象。城市规划税创设于1956年,旨在确保城市特别是城市规划事业所需财源,要专款专用。其征收对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋。这两个税种也是地方财政的重要来源。

1973年,日本政府还创设了特别土地保有税,来作为市町村税的一种,其目的是控制土地投机,促进土地的有效利用,该税种后于2003年起停止征收。另外,地价税是于1992年开始征收的另一种国税,目的是抑制地价,减少有地和无地者之间的贫富差距。1998年地价趋稳后,地价税暂停征收,税种依然保留。

不动产取得税方面,个人和法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得房屋、土地等不动产时都要交税,主要由不动产取得税、特别土地取得税、赠与税和继承税等四个税种构成。土地等不动产转让方面,也有所得税、个人事业税、法人事业税、个人居民税、法人居民税等多个税种进行调控。

应当说,以上诸多税种增加了通过控制不动产累计财富的成本。在日本,还有因继承等渠道而获得大量土地等不动产,但却承受不了高额的税金而最终宣布破产的例子;也有些人面对高额的税金,索性直接就放弃了继承。

另外值得一提的是,在计算这些税额时,日本通常都是将土地和房屋完全分开计算,也就是评估房屋价值时只考虑建筑成本。

据东京都主税局职员介绍,只要有房产就要缴纳不动产税,如果房产在城市规划区内,那就还得交城市规划税。2009年,东京都收取两税共计1.266万亿日元(约等于950亿元人民币),今年计划收取约1.377万亿日元,相当于近千亿元人民币。

不动产税的标准税率为1.4%,地方可以根据本地情况上下浮动,此前曾经设定过2.1%的上限,不过现在已经取消。在日本,过半的县市都采用标准税率。城市规划税实行限制税率,上限为0.3%,东京23区依照0.3%的税率收取城市规划税。可以说,对于土地和房屋的课税标准,均有一套复杂的计算方式。

对于商业用地,1993年之前,评估价格即为课税标准额,因此每3年课税标准额都在发生变化。考虑到泡沫时期地价上涨造成纳税负担过重,1994年后,课税标准原则上改成评估价格的70%。

对于住宅用地,200平米以下的“小规模住宅用地”课税标准额为评估价格的六分之一,超过200平米以上的“一般住宅用地”课税标准额为评估价格的三分之一。在经济泡沫期,地价节节高升,不动产税和城市规划税也随着水涨船高,这使得不少人对未来的这类税金产生恐惧心理。1994年之后,日本采取了稳定税金的制度,课税标准额与上一年相比,如果超出部分在20%以内,则按前一年的标准收税,超过20%以上至80%以内,则在前一年的标准上加上今年课税标准额的5%,这样便保证了住宅用地不动产等税金的稳定性。

房屋方面,日本政府对每年1月1日现存的房屋征收不动产税,近年来还对房屋的不动产税推出了一些减税措施。比如,新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内,每户有120平米(使用面积)的部分可以享受半额不动产税的优惠,超出部分或商业住宅不受此优惠。此外,对于进行了抗震加工的房屋、节能施工的房屋(施工费30万日元以上)的,120平米以内的部分也可以享受一年的半税优惠。

对不动产的评估价格并不等同于市价,土地、房屋和其他不动产有不同的评价方法。日本《地税法》规定,总务大臣必须公布“不动产评估标准”来规定不动产的评估标准及方法和手续,通常3年公布一次。地方首长须按照“不动产评估标准”进行评估。

对地价评估主要采取“路线价”的方式进行。所谓“路线价”,简单说就是根据宅地临街的不同计算出的地价。不动产税中的“路线价”,由地方政府评估,继承税中的“路线价”由国税局评估。主要街道旁有定为标准宅地的土地,临近主要街道的土地,参照标准宅地定价,不临主要街道的土地,则是根据与主要街道的关系以及参照影响价格的因素定价。

影响定价的因素主要有土地的形状,道路幅员、材质等道路因素,距离车站、大型店铺距离等交通因素,下水道、煤气等供给情况以及政府规划、允许的建筑容积率、占地面积等。

为了使政府机关定出的两个“路线价”保持平衡,体现客观,现在继承税中的土地“路线价”和不动产税中的“路线价”一般分别为国土交通省公示地价的8成和7成。

对房屋评估主要依据“再建价格”理论进行计算。简单说,就是将再建一座一模一样的建筑所需建材、装修所需的价格相加所得金额。建材价格根据实地调查决定。在计算出的建筑金额基础上每年刨去折旧金额后,就是当年的课税金额。折旧率则是根据建筑的使用年限得出。

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